【沖縄の不動産売却】地価上昇で利益が出た時の譲渡所得税と確定申告のポイント

⚠️ 確定申告を忘れると大変です

不動産を売って利益が出た場合、翌年の2月16日〜3月15日に必ず確定申告が必要です。
無申告が発覚すると「無申告加算税」などのペナルティが課されるため、必ず期限内に手続きを行いましょう。

1. 利益（譲渡所得）はどう計算する？

不動産を売却した際にかかる税金は、売った金額そのものではなく、そこから経費を引いた「利益（＝譲渡所得）」に対して課税されます。

計算式

• 売却価格： 土地や建物が売れた金額
• 取得費： その不動産を買った時の代金、建築費、購入時の仲介手数料など
• 譲渡費用： 売る際にかかった仲介手数料、印紙税、測量費、建物の解体費など

つまり、「高く売れたとしても、買った時の値段や経費が高ければ、税金は安くなる」という仕組みです。

2. 沖縄の不動産売却で注意すべき「取得費」の罠

沖縄で特に多いのが、「先祖代々の土地」や「復帰前に購入した土地」の売却です。
この場合、購入時の契約書が残っていないケースが多々あります。

取得費がわからないと税金が跳ね上がる？

買った金額（取得費）が証明できない場合、特例として「売った金額の5%」を取得費とみなして計算します（概算取得費）。

これは非常に不利な計算です。
なぜなら、売却価格の95%が「利益」とみなされ、そこに約20%〜39%の税金がかかるからです。

地価が上昇している沖縄では、この「取得費不明」による高額納税が大きな課題となっています。

3. 売却のタイミングで税率が変わる（短期・長期）

不動産の所有期間によって、税率は大きく2つに分かれます。
判定基準は「売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているか」です。

近年購入した投資用マンションや土地を売る場合、5年以内に売ると利益の約4割が税金で消えてしまいます。
売却を急いでいない場合は、長期譲渡になるまで待つのが賢明なケースもあります。

4. マイホーム売却なら「3,000万円特別控除」を活用

売却したのが「自宅（マイホーム）」であれば、税金を大幅に減らせる特例があります。
譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことができる制度です。

この特例を使えば、利益が3,000万円までなら税金はゼロになります。
ただし、確定申告をしなければこの特例は適用されませんのでご注意ください。

まとめ：沖縄の不動産売却は、事前の税金試算が重要です

不動産売却は動く金額が大きいため、少しの判断ミスや特例の適用漏れが、数百万円の損失につながります。

「自分の場合は税金がいくらかかるのか？」
「取得費がわからないが、どうすれば節税できるか？」

このようにお悩みの方は、確定申告の期限直前ではなく、できるだけ早めに税理士へご相談ください。
袖野会計では、沖縄の不動産事情に精通した税理士が、お客様の手取りを最大化するための申告サポートを行います。

税理士法人袖野会計（那覇・北谷）